Investir dans l’immobilier lorsqu’on est expatrié, comment réussir ?

Que l’on soit résidant Français ou bien expatrié en l’investissement immobilier reste, de nos jours, un des placements les plus avantageux car le rendement est élevé et à long terme. Cependant dans le cas d’un expatrié, investir dans un pays étranger n’est pas si simple : la méconnaissance du marché, l’éloignement géographique et l’éventuel décalage horaire sont autant de critères qui compliquent la prise de décision. Il est évident que pour un expatrié non-ressortissant fiscal, le choix et l’acquisition d’un bien immobilier, l’obtention d’un crédit bancaire ou encore la gestion locative, administrative ou fiscal peut s’avérer être un exercice périlleux mais lorsqu’il est bien maitrisé il peut être particulièrement bénéfique. Faisons le point à travers ce guide.

L’immobilier en France, un marché porteur

L’investissement immobilier en France est un des moyens privilégiés par les Français lorsqu’ils souhaitent épargner ou se constituer un apport ou une retraite. La volatilité d’un placement immobilier est faible et le rendement est élevé et sur le long terme, notamment en raison de l’effet de levier. Par ailleurs, le marché de l’immobilier français est dynamique, en effet il a battu tous les records en 2019 et a encore de beaux jours devant lui. La demande est toujours plus forte et particulièrement dans les grandes villes.

Le développement de l’immobilier dans les grandes villes

En France, les zones ou il préférable d’investir, dès lors que l’on souhaite faire l’acquisition d’un bien immobilier, sont les grandes villes. Ces dernières attirent toujours plus de population et d’investisseurs en raison de leur dynamisme, leur attractivité et leur croissance. Le prix de l’immobilier dans ces villes demeure intéressant et dans le cas d’un investissement locatif, si le projet est bien mené, il peut être très attractif.

On observe donc que dans les grandes villes (Paris, Marseille, Lyon, Nantes…) la demande est forte et la réalisation d’un investissement dans l’immobilier peut-être un bon pari pour l’avenir à condition d’avoir un capital de départ disponible assez conséquent. Alors que d’autres villes en France connaissent un rééquilibrage des prix de l’immobilier en fonction du tissu économique de la zone en question, c’est pourquoi cela peut-être intéressant d’investir dans l’immobilier quand on est expatrié.

L’immobilier ancien, un marché fiscalement intéressant

Il est fiscalement plus intéressant pour un expatrié d’investir dans de l’ancien que dans des logements neufs. Les constructions neuves ne permettent pas d’obtenir d’avantages fiscaux pour le non-résident alors que l’immobilier ancien permet de bénéficier de plusieurs dispositifs permettant une réduction fiscale. En 2019, plusieurs dispositifs favorisent l’investissement dans l’ancien en offrant divers avantages fiscaux. Chaque système dispose de ses propres conditions :

  • Le dispositif LMNP : En faisant l’acquisition d’un bien immobilier ancien, vous ne pouvez pas bénéficier de la récupération de la TVA. Toutefois, les statuts de Loueur en Meublé Professionnel ou de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMP/LMNP) offrent d’autres avantages. Dans l’ancien, l’investisseur en LMP/LMNP est libre de choisir le lieu d’implantation de son appartement : proche d’une gare, proche des écoles, à proximité des commerces, etc. Il est en effet moins contraint par la localisation des programmes neufs de logements individuels ou résidences services.
  • La loi Pinel dans l’ancien : Ce dispositif permet, en investissant dans un logement ancien, de percevoir une réduction d’impôts allant de 12 à 21 % dans la limite de 63000 €. Il permet de dégager des compléments de revenus, par le versement de loyers mensuels. Il peut aussi permettre de se constituer une retraite ou un patrimoine immobilier.
  • La loi Cosse pour l’immobilier ancien : Pour bénéficier du dispositif Cosse, qui remplace le Borloo, vous devez signer une convention avec l’ANAH : elle fixe le niveau de loyer que vous pratiquerez (intermédiaire, social ou très social) et le niveau de ressources de vos futurs locataires. La réduction fiscale associée correspond àun abattement sur vos revenus locatifs, dont le taux dépend de la localisation du bien. Si vous louez en intermédiation locative (c’est-à-dire à un organisme agréé qui sous-louera le logement), l’abattement appliqué est systématiquement de 85%.
  • La loi sur les monuments historiques : Entrée en vigueur en 1913, la loi Monuments Historiques a été créée pour favoriser la restauration de biens de grande valeur architecturale, historique ou artistique. Les travaux de rénovation et d’entretien peuvent ainsi être déduits de vos revenus, vous permettant de réaliser des économies d’impôts.

Grâce à ces dispositifs de réduction fiscale, investir dans l’immobilier quand on est expatrié est une valeur sure et plus particulièrement dans l’immobilier ancien. De plus notons que par rapport au neuf, l’immobilier ancien sera plus économique (un bien neuf coûte, en moyenne, 20 à 30 % plus cher qu’un bien ancien) ; rentable (le neuf pourrait faire perdre 18 à 24 mois de loyer à son propriétaire, et la rentabilité brute annuelle s’élève entre 2 et 5 % pour les biens anciens, contre 2 à 4 % pour l’immobilier neuf).

Des taux bancaires favorisant l’investissement

D’après MeilleurTaux, en janvier 2020, les taux d’emprunt s’élèvent en moyenne 1,10% pour un crédit de 15 ans, 1,26% pour 20 ans et 1,49% sur un prêt de 25 ans. Même si les taux pour les non-résidents ou les expatriés sont légèrement plus élevés que les taux proposés aux résidents français (un non-résident représente plus de risque pour la banque de ne pas se voir rembourser), il est aujourd’hui possible d’emprunter à des taux moyens de 1,26 % sur 20 ans. La période est donc idéale pour emprunter. De plus, il existe des banques qui s’adaptent très bien aux expatriés, et qui leur accordent des crédits pour leurs projets immobiliers. Certains établissements ne prêtent pas aux non-résidents en revanche d’autres organismes sont à même d’octroyer des crédits pour des non-résidents moyennant quelques justificatifs supplémentaires.

Pour conclure, La France et une bonne option pour investir dans l’immobilier quand on est expatrié. La loi favorise ces placements grâce à de nombreux dispositifs permettant de percevoir une réduction d’impôt. Par ailleurs les grandes villes présentent de nombreux avantages pour y réaliser un investissement immobilier.

Comment et pourquoi investir dans l’immobilier quand on est expatrié ?

Lorsqu’un expatrié souhaite investir dans l’immobilier, pour pallier les problèmes que pose la distance, il est possible de faire appel à des agences immobilières qui sont en possession de plus en plus de bien depuis ces dernières années. Ces agences permettent pour l’expatrié une délégation totale de la gestion du bien jusqu’à la recherche de l’éventuel locataire.

Pourquoi penser à investir dans l’immobilier lorsque l’on est non-résident ?

L’expatriation rime bien souvent avec une volonté de s’enrichir. En effet, quitter son lieu de vie et de travail pour booster sa carrière est en vogue, citons quelques destinations comme Dubaï, Singapour ou encore les Etats-Unis. L’expatriation va donc de pair avec l’investissement immobilier. Un investissement locatif pour expatrié est donc l’un des placements les plus rentables pour préparer l’avenir. Ce type de placement a la qualité en prime de s’adapter aux projets de retour. Certains expatriés ont besoin d’un bien immobilier en vue d’en faire leur résidence principale plus tard, ou bien pour héberger à terme de la famille. D’autres veulent faire fructifier les revenus gagnés à l’étranger en vue de se créer de beaux revenus complémentaires pour préparer leur retraite. D’autres encore souhaitent se constituer un patrimoine immobilier qu’ils pourront transmettre à leurs enfants. Quoi qu’il en soit, l’expatriation est une période bénie pour l’investissement immobilier, car c’est une période d’enrichissement pour les individus concernés.

Comment réussir son investissement quand on est expatrié ?    

Il existe donc plusieurs solutions pour un expatrié de réaliser un investissement immobilier dans les meilleures conditions. On observe le développement d’agences spécialisées pour les non-résidents afin de les accompagner dans la recherche du bien, et ce malgré la distance, ainsi que dans la gestion administrative et parfois fiscale de ce dernier.  Il existe aussi des agents immobiliers qui ciblent particulièrement les expatriés pour leurs proposer le bien approprié et, encore une fois, les accompagner dans les démarches à suivre et les documents à fournir. Dans certains cas ces derniers peuvent effectuer les démarches liées au prêt bancaire. Et enfin, des entreprises se sont créés ces dernières années et qui ont pour vocation de comprendre le projet immobilier d’un individu et de lui permettre de le mener à bien dans les meilleures conditions moyennant rémunération.

Les différentes étapes à suivre pour l’acquisition d’un bien immobilier par un expatrié

Comme pour la réalisation d’un placement immobilier par une personne résident sur le territoire, investir dans l’immobilier quand on est expatrié nécessite de suivre quelques étapes. Faisons le point.

La définition du projet

On entend par là de connaitre le budget qui sera allouer à la réalisation de ce projet ainsi que la stratégie d’investissement. En effet si l’objectif est la perception d’un revenu complémentaire assez rapidement, il est plus sage d’opter pour un certain type de bien capable de dégager un bon rendement.

Le choix du bien

Il s’agit ici de trouver, avec l’aide d’agences immobilières ou de professionnels de ce secteur, un bien avec un bon taux de rentabilité. Dans le cas d’un investissement locatif, il faudra bien entendu prendre en compte les éventuelles périodes de vacances et les impayés.

La transaction immobilière

Une fois le travail de recherche du bien et que le projet est bien défini, l’acheteur devra contracter, dans la majorité des cas un emprunt bancaire. Cette étape permet de monter un dossier à présenter à l’organisme de financement. Ce dossier, en raison de l’expatriation, devra être solide et permettre de prouver que la situation financière du futur acquéreur est saine.